“Kwalitatieve eisen aan rapporten zijn duidelijk veranderd. Je komt er niet meer door een vierkante meterprijs neer te leggen, en dat is maar goed ook”, vindt Welling. Hij taxeert daarom vanuit meerdere invalshoeken en kijkt bijvoorbeeld naar winstdoelstellingen van de ontwikkelaar en naar overheidsbeleid.

“Wij rekenen verschillende scenario’s door die samenhangen met de directe omgeving van het te taxeren object en met de relevante markt- en maatschappelijke ontwikkelingen. Het kan trouwens ook om gronden gaan die niet in exploitatie zijn genomen. Dan kijken wij voor investeerders naar de bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden daarvan, maar tevens naar de risico’s.”

Naast het vergelijken van specifieke en soortgelijke transacties komen in de rapportages van ID Taxatiediensten onder meer ook marktvisie, marktkeuze, regionale tendensen, huurontwikkelingen en motivatie van de gekozen benchmark aan de orde. “Hoe wij in het concrete geval te werk gaan, hangt telkens af van het doel van de taxatie en van de specifieke klantvraag.”

Transparantie is daarbij een belangrijke pijler onder iedere taxatie. “Onze focus ligt op een duidelijke onderbouwing van hoe wij in een specifiek geval tot een bepaalde waardering komen.”
‍
Onderbouwing van waarden
Naast de core business van taxeren, is het advieswerk voor ID Taxatiediensten de laatste jaren steeds belangrijker geworden. Onder invloed van verscherpt toezicht geldt daarvoor hetzelfde als voor taxaties: “Om tot een goede verantwoording te komen moet je op meerdere manieren kijken naar onderbouwing van waarden. Voor ons is één rekensom dus géén rekensom op het moment dat een andere som tot een ander inzicht leidt. Het komt er dan op aan om goed uit te leggen waarom er sprake is van waardedifferentiatie en welke kant je denkt dat de waarde op zal gaan.”

De klanten van ID Taxatiediensten appreciëren die gedetailleerde waardeonderbouwing. “De soliditeit ervan helpt onze klanten om goede beslissingen te nemen over hun vastgoed, investering of ontwikkelingsproject. En ook in de rechtszaal geven onze gedetailleerde en gemotiveerde taxaties vaak de doorslag bij een juridisch geschil. Dat is handig als de taxatiewaarden van procespartijen van elkaar verschillen.”

Als gespecialiseerd en onafhankelijk taxateur van commercieel-, maatschappelijk- en ontwikkelingsvastgoed sluiten Allard Welling en zijn team helemaal aan bij de brancheontwikkelingen en nieuwste regelgeving. Zo voldoet ID Taxatiediensten aan de onafhankelijkheidseis en regelgeving die toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan de makelaarsbranche stelt.

“Met de oprichting van ID Taxatiediensten hebben we onze waarderingen of afstand gezet van ID Bedrijfsmakelaars. Zo kunnen we onze objectiviteit en onafhankelijkheid in waardering en advies volledig waarmaken en is er geen verband tussen onze service en de transacties in commercieel vastgoed van ID Bedrijfsmakelaars”, licht Welling toe.

Daarnaast is ID Taxatiediensten ingeschreven in het nieuwe Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) dat sinds 1 januari 2016 van kracht is. Ook is ID Taxatiediensten sinds 2015 erkend door Tegova (The European Group of Valuers’ Associations) en is Allard Welling REV (Recognised European Valuer) erkend en taxeert hij zodoende volgens de nieuwste richtlijnen volgens de EVS (European Valuation Standards).

Welling en zijn collega’s investeren continu in hun kennis middels permanente educatie. Zodoende profiteren klanten van ID Taxatiediensten van taxaties en adviezen die zijn gebaseerd op de meest actuele kennis en inzichten.

De hoge mate van diversiteit op de vastgoedmarkt maakt het vergelijken van waarden van (bedrijfs)gebouwen en gronden tot een specialisme. Door markten, maar ook wet- en regelgeving en ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en innovaties te volgen, is ID taxatiediensten in staat om uitleg te geven aan de prijsvorming op de vastgoedmarkt.

Onze taxatieafdeling streeft ernaar om objectief en transparant inzage te geven in de opbouw van de getaxeerde (markt)waarde. Hiervoor is het voor ons van belang dat wij onafhankelijk kunnen rapporteren over onze waarnemingen en bevindingen. Mede om deze reden zijn onze taxatie- en advieswerkzaamheden gescheiden van onze makelaarsactiviteiten. Ook hechten wij belang aan de controleerbaarheid van onze professionaliteit en van onze ethiek.

Beroeps en gedragscode
Wij hebben derhalve de TEGoVA Beroeps- en Gedragscode omarmd en zijn aangesloten bij NVM-Business (met erkenning van de NVM Erecode / Gedragscode). In onze praktijk volgen wij daarbij de taxatierichtlijnen en aanbevelingen van ondermeer ‘Goed Gewaardeerd Vastgoed’ volgens het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en, in het bijzonder genoemd, de ‘Europese Taxatiestandaarden (EVS)’, zoals is vastgelegd in het ‘Bluebook 2016’.

Tot slot kunnen wij berichten dat wij zijn aangesloten bij het Taxatiemanagement Instituut (TMI), op grond waarvan wij ons mede hebben geconformeerd aan de normen volgens ‘Taxatie Commercieel Vastgoed (TCV)’. Wij hopen u hiermee een beeld te hebben gegeven van de wijze waarop wij graag invulling geven aan ons vak als taxateur van commercieel vastgoed.

Loan-to-value (LTV) vastgoedtaxaties
‍Voor het aangaan van een hypothecaire geldlening, tussentijds of voor een herfinanciering, verzorgen wij marktwaardetaxaties.

‍Fiscale grondslag
‍Bij bijvoorbeeld een schenking en/of het ter beschikking stellen van vastgoed (of het staken hiervan), of bij het overdragen van commercieel vastgoed van de DGA (in privé) aan de onderneming of vice versa, verzorgen wij taxaties met een fiscaal belang.

‍Ten behoeve van de jaarrekening
‍Voor diverse ondernemers verzorgen wij marktwaardetaxaties voor het opmaken van de jaarrekening.

‍Ruimtelijk beleid en strategisch vastgoedbeheer
‍Bij onder meer onteigening en gebiedsontwikkeling, maar ook vastgoedverkoop, geven wij lokale overheden inzicht in de financiële consequenties van te prefereren overheidsbeleid.

‍Taxaties voor de zorgsector
‍Huidige wetgeving maakt zorginstellingen financieel verantwoordelijk voor eigen vastgoedbezit. Wij ondersteunen hen middels taxaties en adviseren desgewenst ook over mogelijkheden betreffende het vastgoedbeleid.

‍Ten behoeve van de rechterlijke macht
‍Wij taxeren en adviseren bij juridische geschilprocedures of bijvoorbeeld bij een huurprijsherzieningsprocedure (idzv. BW 7:303).

Volledige rapportages
‍Gebaseerd op een uitgebreide opname, onderzoek en marktanalyse die uitmonden in een uitgebreid rapport. Waarbij tevens de mogelijkheid van een beknoptere verslaglegging, door een waardeverklaring, bestaat.

Update c.q. actualisatie van een eerdere volledige rapportage (binnen 12 maanden)Situaties kunnen veranderen, ook nadat recent een taxatierapport is uitgebracht. Een update of actualisatie van een eerdere taxatie kan dan nodig zijn.

‍HertaxatieVolgens bancaire richtlijnen dient commercieel vastgoed herhaaldelijk te worden getaxeerd i.v.m. de loan-to-value ratio. Binnen drie jaar kan een hertaxatie plaatsvinden, waarbij sprake is van volledige opname/rapportage gecombineerd met back-testing en een uitleg over een eventuele fluctuatie van waarden.
Indien slechts een globaal beeld van waarde gewenst is, kan desgewenst de waardeverklaring, zijnde een beknopt verlag, worden opgesteld.